Bạn ngồi lướt điện thoại lúc 2 giờ sáng. Vừa thanh toán đủ tiền đất. Vừa ký hợp đồng vay ngân hàng. Mọi người xung quanh đều bảo: làm trọn gói đi, đừng tự vất vả. Nhà thầu lo hết. Bạn chỉ cần đợi ngày nhận chìa khóa.
Đây là lời nói giết chết niềm vui xây nhà nhiều nhất trên thị trường Việt Nam hiện nay.
Không ai nói với bạn rằng: 70% các vụ tranh chấp xây dựng năm qua đều bắt nguồn từ gói trọn gói. Không ai nói rằng cái con số báo giá theo mét vuông bạn thấy đẹp mắt trên trang mạng xã hội, chỉ đúng với 2 điều kiện không bao giờ xảy ra với lô đất của bạn: địa chất hoàn hảo, không có một yêu cầu riêng nào khác ngoài bản vẽ mẫu.
Hôm nay mình sẽ nói thật về quy trình xây nhà trọn gói. Không phải cái quy trình 10 bước đẹp mắt mà mọi nhà thầu đều đăng lên website. Mà là quy trình thực tế, cái mà thợ lâu năm, gia chủ đã từng đi qua mới dám nói ra.
Quy trình xây nhà trọn gói thực tế: Từng bước và bẫy ẩn ở mỗi giai đoạn
Nhiều người nghĩ quy trình chỉ là tư vấn → thiết kế → thi công → nhận nhà. Thực tế nó có 8 giai đoạn, và ở mỗi giai đoạn bạn đều có thể mất tiền nếu không biết phải kiểm tra gì.
Bước 1: Tư vấn sơ bộ
Đây là bước mọi người xem nhẹ nhất. Bạn đến gặp nhà thầu, nói muốn xây nhà 2 tầng 100m2, họ nói ngay giá 3.5 triệu một mét vuông. Bạn vui lắm, nghĩ được giá rẻ.
Thực tế: con số đó không bao gồm khoan thăm dò địa chất. Không bao gồm lệ phí giấy phép. Không bao gồm chi phí hoàn công. Không bao gồm thuế. Khi bạn ký hợp đồng 3 tháng sau, tổng chi phí sẽ tăng thêm ít nhất 18%.
Bước 2: Khảo sát hiện trạng
Đây là bước quan trọng nhất cả quy trình. Và cũng là bước bị lướt qua nhanh nhất.
9 nhà thầu trên 10 khi đến khảo sát chỉ đo kích thước đất, chụp vài bức ảnh rồi về. Họ không khoan thăm dò. Họ không kiểm tra mạch nước ngầm. Họ không hỏi hàng xóm lô đất này từng là cái ao 10 năm trước.
Khi bắt đầu đào móng, gặp túi bùn 4 mét sâu. Lúc đó họ sẽ báo bạn: địa chất bất thường. Phải ép thêm cọc. Phát sinh thêm 80 triệu. Và hợp đồng đã ghi rõ điều này nằm ngoài trách nhiệm của nhà thầu.
Bạn không có lối ra.
Bước 3: Thiết kế và lập dự toán
Không bao giờ chấp nhận báo giá tổng theo mét vuông. Yêu cầu bảng bóc tách khối lượng chi tiết đến từng viên gạch, từng cây thép. Yêu cầu ghi rõ thương hiệu, quy cách vật tư.
Nếu nhà thầu nói “để sau mới tính”, bạn đứng dậy đi luôn.
Bước 4: Thủ tục pháp lý
Hầu hết gói trọn gói cơ bản không bao gồm chi phí xin giấy phép. Không bao gồm chi phí đo vẽ hoàn công. Không bao gồm chi phí cập nhật sổ đỏ.
Nhiều người xây xong nhà được nửa năm, vẫn không thể làm thủ tục vì hồ sơ sai. Vẫn không thể vay thêm vốn. Vẫn không thể bán nhà nếu cần.
Bước 5: Thi công phần thô
Phần thô là xương sống của ngôi nhà. Lỗi ở đây không bao giờ sửa được sau này.
Bạn không cần đến công trường mỗi ngày. Nhưng bạn BẮT BUỘC phải có mặt để nghiệm thu trước khi đổ bê tông móng. Trước khi đổ bê tông sàn. Trước khi đóng tường che đường điện nước âm.
Nếu bạn bỏ lỡ 3 thời điểm này, mọi chuyện còn lại chỉ là may rủi.
Bước 6: Hoàn thiện, nghiệm thu và bảo hành
Giai đoạn này mọi người chỉ nhìn sơn tường, bồn rửa, đèn led. Không ai kiểm tra chống thấm mái. Không ai kiểm tra độ căng dây điện. Không ai yêu cầu thử nước toàn bộ hệ thống ống nước 24 giờ liên tục.
Và tất cả các lỗi này sẽ hiện ra đúng 3 tháng sau khi bạn dọn vào ở.
Những chi tiết nhỏ giết chết ngân sách mà không nhà thầu tự nhắc bạn
Đây là những hạng mục gần như chắc chắn phát sinh. Không nằm trong bất kỳ báo giá trọn gói tiêu chuẩn nào. Và tổng cộng chúng có thể ăn đến 15% tổng ngân sách của bạn.
| Hạng mục | Chi phí ước tính | Thường bị bỏ sót không? | Lưu ý quan trọng |
|---|---|---|---|
| Khoan thăm dò địa chất 3 lỗ | 3.500.000 – 7.000.000 đồng | Có | Bắt buộc nếu đất từng là ao, ruộng trũng |
| Ốp gạch nhà vệ sinh đến kịch trần | 1.200.000 đồng / phòng | Có | Báo giá mặc định chỉ ốp 1.5m, dễ mốc sau 2 năm |
| Lệ phí và đo vẽ hoàn công | 1.5 – 3% tổng giá trị công trình | Có | Hầu như không bao gồm trong gói cơ bản |
| Giám sát độc lập toàn quy trình | 1 – 3% tổng giá trị công trình | Có | Tiết kiệm được gấp nhiều lần chi phí bỏ ra |
| Bảo hiểm công trình và lao động | 0.5% tổng giá trị | Có | Không có thì bạn chịu trách nhiệm nếu có tai nạn tại công trường |
Nhiều gia chủ tiếc khoản ốp gạch nhà vệ sinh thêm nửa mét, rồi 2 năm sau cả bức tường mốc đen, phải phá đi xây lại hết. Mình đã viết chi tiết về những lưu ý này tại bài các lưu ý quan trọng khi xây nhà vệ sinh, bạn đọc kỹ trước khi ký hợp đồng.
Với gia đình trẻ đang có ngân sách eo hẹp dưới 500 triệu, có cách phân bổ chi phí hợp lý mà vẫn xây được nhà 2 tầng chuẩn, bạn tham khảo thêm kinh nghiệm thực tế tại đây.
Làm sao để hạn chế tối đa phát sinh chi phí khi xây nhà trọn gói
Không có cách nào để phát sinh bằng không. Nhưng có cách để giữ phát sinh dưới 5% tổng giá trị hợp đồng.
Đầu tiên, đừng tin lời hứa “không phát sinh 1 đồng”. Không có nhà thầu nào trên thế giới cam kết được điều đó. Thay vào đó hãy yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng:
- Tất cả chi phí phát sinh phải được thông báo bằng văn bản, có chữ ký hai bên trước khi thi công
- Tỷ lệ phát sinh tối đa không được vượt quá 7% tổng giá trị hợp đồng
- Trường hợp địa chất bất thường, hai bên sẽ cùng chia sẻ chi phí gia cố theo tỷ lệ 50/50
- Tất cả thay đổi thiết kế phải có bản vẽ và dự toán điều chỉnh trước khi thực hiện
Nhiều người sợ hỏi nhiều sẽ làm mất lòng nhà thầu. Bạn hãy nhớ: họ đang làm việc cho bạn. Bạn trả tiền. Bạn có toàn quyền hỏi rõ mọi thứ. Nhà thầu tử tế sẽ không bao giờ giận bạn khi bạn yêu cầu rõ ràng. Chỉ những nhà thầu định lừa bạn mới nói “đừng lo nhiều, mình lo hết”.
Mùa mưa ở Việt Nam là một bẫy lớn khác. Đừng khởi công vào tháng 8. Đừng để phần thô đang thi công bị đón cao điểm mưa lũ. Bê tông đổ trong mưa giảm 30% độ bền. Tường xây ẩm sẽ nứt, thấm sau này. Và nhà thầu sẽ viện cớ mưa để kéo tiến độ 2-3 tháng, trong khi bạn vẫn phải trả tiền thuê nhà và lãi ngân hàng mỗi tháng.
Giám sát chất lượng: Thuê người riêng hay tin nhà thầu?
Đây là câu hỏi mình nhận được nhiều nhất. Và câu trả lời rất đơn giản: nếu bạn không thể có mặt tại công trường ít nhất 2 buổi một tuần, bạn phải thuê giám sát độc lập.
Đừng tin lời nói “nhà thầu đã có đội giám sát riêng”. Người đó ăn lương của nhà thầu. Nhiệm vụ của họ là hoàn thành công trình đúng tiến độ, đúng ngân sách của công ty. Không phải là tìm ra lỗi thi công để báo cho bạn.
Chi phí giám sát là 1 đến 3 phần trăm tổng ngân sách. Đó không phải chi phí thừa. Đó là khoản bảo hiểm rẻ nhất bạn từng mua. Người giám sát sẽ kiểm tra cốt thép trước khi đổ bê tông. Kiểm tra tỷ lệ trát xi măng. Kiểm tra đường nước âm trước khi đóng tường. Kiểm tra mọi thứ mà bạn không biết phải nhìn ở đâu.
Nếu ngân sách quá eo hẹp, bạn không cần thuê cả quy trình. Chỉ cần thuê họ đến nghiệm thu 3 giai đoạn quan trọng: móng, kết cấu thô, trước khi hoàn thiện. Chi phí chỉ còn khoảng 20% so với thuê toàn bộ. Và vẫn giữ được 90% lợi ích.
Đừng nghe người ta nói thuê giám sát là không tin nhà thầu. Ngược lại. Một nhà thầu làm ăn tử tế sẽ rất vui khi có giám sát độc lập. Vì họ biết bên thứ ba chứng kiến sẽ xóa bỏ tất cả những hiểu lầm không đáng có. Không còn chuyện bạn nghĩ họ làm tệ, họ nghĩ bạn khó tính.
3 điều bạn phải chốt xong trước khi đặt cọc
Trước khi bạn ký bất kỳ văn bản nào, trước khi chuyển khoản bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào, bạn phải có được 3 thứ này trên tay:
- Bảng bóc tách khối lượng chi tiết đến từng hạng mục, không được ghi cụm mơ hồ “và các hạng mục khác”
- Phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, quy cách, xuất xứ cho tất cả vật liệu chính
- Điều khoản rõ ràng về giải quyết tranh chấp, tỷ lệ phát sinh tối đa và trách nhiệm địa chất bất thường
Nếu nhà thầu nói “để sau mới làm”, bạn đứng dậy đi. Không có ngoại lệ.
Xây nhà không phải là may mắn. Đó không phải chuyện bạn gặp được nhà thầu tốt hay xấu. Đó là chuyện bạn chuẩn bị thế nào. Bạn hiểu quy trình xây nhà trọn gói thế nào. Bạn bảo vệ quyền lợi của mình thế nào.
Nhiều người xây xong nhà rồi nói rằng họ may mắn không bị lừa. Thực ra họ không may mắn. Họ chỉ là những người đã đọc kỹ hợp đồng. Họ chỉ là những người không tin vào lời hứa “trọn gói yên tâm”.
Tại An Phú Hưng, mình không nói chúng tôi là nhà thầu tốt nhất thị trường. Mình không nói chúng tôi không bao giờ có phát sinh.
Chúng tôi nói rõ từng bước quy trình. Chúng tôi giao bảng bóc tách chi tiết trước khi bạn hỏi. Chúng tôi ghi rõ mọi điều khoản về phát sinh, địa chất, hoàn công ngay trong hợp đồng. Chúng tôi cho phép bạn thuê bất kỳ đơn vị giám sát độc lập nào đến kiểm tra công trường bất cứ lúc nào mà không cần thông báo trước.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà. Nếu bạn còn bỡ ngỡ với hàng tá thông tin trái ngược trên mạng. Hãy liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn phương án phù hợp với ngân sách của bạn. Giao cho bạn bảng dự toán chi tiết. Không bắt buộc ký hợp đồng. Không thu phí tư vấn.
Xây nhà là niềm vui lớn nhất của đời nhiều người. Đừng để nó trở thành cơn ác mộng chỉ vì bạn không biết phải chuẩn bị gì. Nhiều gia đình cũng tham khảo thiết kế xây dựng nhà trọn gói khi cần thông tin chi tiết hơn.
