Hôm qua mình gặp anh em cũ đi uống trà đá, cậu ta thở dài nói vừa ký hợp đồng xây nhà trọn gói xong 3 ngày, nay ngồi đọc lại mới thấy toàn lỗ hổng chết người. Báo giá 7,2 tỷ trọn gói, hóa ra cái trọn đó chỉ có khung bê tông, điện nước âm tường. Còn sơn, gạch, cửa, thiết bị vệ sinh? Không có. Đến lúc thợ hỏi lấy vật tư thì mới vỡ lẽ, trước mắt còn phải bỏ thêm gần 1,5 tỷ nữa chưa tính phí giấy phép.
Đây không phải trường hợp hiếm. Đó chính là lý do mình viết ra bài này. Những lưu ý khi hợp đồng xây nhà trọn gói không phải là danh sách điều khoản luật sư viết khô khan. Đó là những cái bẫy mà mình thấy hàng trăm gia chủ đã rơi vào, sau khi đã đặt bút ký.
Đầu tiên quên hết cái chữ “trọn gói”. Không có cái gì trọn cả
Mọi người đều bị thuyết phục bởi cái từ này. Nghe đẹp, nghe yên tâm. Nhà thầu sẽ lo hết, mình chỉ cần đợi nhận nhà. Sai chết người.
Mỗi nhà thầu định nghĩa trọn gói một kiểu. Không có tiêu chuẩn chung cả. Họ có thể nói trọn gói, nhưng lại loại ra những hạng mục bạn chắc chắn 100% nghĩ là có bao gồm:
- Xử lý nền móng, ép cọc nếu địa chất yếu
- Chống thấm mái, chống thấm tầng hầm
- Phí xin giấy phép xây dựng, phí thẩm duyệt bản vẽ
- Kéo điện từ trụ công cộng vào nhà, lắp đồng hồ đo
- San lấp đất, vận chuyển đất thải ra khỏi công trường
- Tủ bếp, cửa chính, thiết bị vệ sinh
- Hệ thống năng lượng mặt trời
Không bao giờ tin lời nói. Yêu cầu nhà thầu làm 1 bảng riêng, 2 cột: Hạng mục BAO GỒM, Hạng mục KHÔNG BAO GỒM. Mỗi hàng ghi rõ đơn giá, đơn vị tính. Ký vào phụ lục hợp đồng. Nếu nhà thầu nói “đừng lo cái đó mình lo hết”, hãy nói: thế thì ghi vào giấy đi. Không ghi ra thì không có.
Bạn nhớ kỹ: mọi thứ không viết trong hợp đồng, đều không tồn tại.
Bảng quy hoạch không gian: ví dụ thực tế từ công trình đã thi công
Rất nhiều người ký hợp đồng khi bản vẽ còn chỉ là phác thảo vở học sinh. Họ nghĩ đến lúc xây mới chỉnh sau. Đó là con đường dẫn đến phát sinh chi phí không giới hạn. Thiết kế càng chi tiết ngay từ lúc ký hợp đồng, bạn càng không bị ép trả thêm tiền.
Mình lấy ví dụ thực tế từ công trình nhà anh Minh ở Dĩ An mà đội ngũ An Phú Hưng vừa hoàn thành cách đây 2 tháng. Đây là cách chúng tôi quy hoạch tầng 2, mọi kích thước đều được ghi rõ vào hợp đồng trước khi khởi công:
| Hạng mục | Diện tích | Vị trí | Đặc điểm kỹ thuật |
|---|---|---|---|
| Phòng ngủ chính | 15.5 m² | Phía trước nhà | Có ban công hóng gió |
| Phòng ngủ phụ | 15.5 m² | Phía sau nhà | Thông tầng ghép đối lưu không khí tự nhiên |
| Nhà vệ sinh chung | 3.0 m² | Giữa sảnh thang | Đầy đủ lavabo, bồn cầu, khu tắm đứng |
Người ta thường hỏi: tại sao phải ghi chi tiết từng mét vuông vào hợp đồng? Vì khi đến lúc quyết toán, nhà thầu có thể tính diện tích theo cách của họ, và bạn sẽ phải trả thêm hàng chục triệu chỉ vì cách tính khác nhau. Xem toàn bộ bản vẽ chi tiết công trình này tại đây
Biến động giá vật liệu: cái điều khoản giết ngân sách của bạn
Năm 2021 giá thép tăng gấp đôi trong 3 tháng. Hàng trăm công trình trên cả nước bị dừng giữa chừng. Nhà thầu không xây được vì lỗ, chủ nhà không muốn trả thêm tiền. Hai bên kiện nhau cả năm.
Không ai có thể đoán được giá xi măng, thép sau 6 tháng sẽ như thế nào. Vậy nên không có cái gọi là giá cố định 100% an toàn. Cái bạn cần là quy định rõ luật chơi:
- Nếu giá vật liệu chính biến động dưới 5% so với lúc ký hợp đồng: nhà thầu chịu hoàn toàn
- Nếu biến động trên 5%: hai bên cùng kiểm tra hóa đơn thực tế của nhà cung cấp, điều chỉnh tỷ lệ phù hợp
- Mọi điều chỉnh giá phải có thông báo văn bản, được chủ nhà ký xác nhận trước khi thi công
Hoàn toàn cấm câu chữ kiểu “giá có thể thay đổi theo thị trường”. Đó là bản giấy trắng cho nhà thầu lấy tiền bạn tùy ý. Nếu họ không đồng ý bỏ câu đó ra khỏi hợp đồng, đừng ký. Đi tìm nhà thầu khác.
Quyền giám sát: đừng để ai cấm bạn vào công trường nhà mình
Có một sự thật rất ít người nói: nhà thầu chuyên nghiệp không hề sợ bạn đến xem công trường. Họ còn mời bạn đến. Chỉ những đơn vị làm ăn gian dối mới tìm cách hạn chế chủ nhà đến, nói rằng “đi vào nguy hiểm”, “để thợ làm yên thì nhanh hơn”.
Bạn có quyền tuyệt đối đến công trường bất cứ lúc nào trong giờ làm việc. Bạn có quyền xem vật liệu trước khi lắp. Bạn có quyền yêu cầu dừng thi công nếu thấy sai thiết kế. Nhưng quyền này chỉ có giá trị khi bạn ghi nó vào hợp đồng.
Ghi rõ các điều khoản này:
- Chủ đầu tư được phép truy cập toàn bộ khu vực công trường vào mọi giờ làm việc
- Nhà thầu phải gửi báo cáo tiến độ kèm hình ảnh mỗi cuối tuần
- Trước khi đổ bê tông móng, cột, dầm sàn, nhà thầu phải thông báo chủ nhà ít nhất 24 tiếng để đến nghiệm thu
- Chủ nhà có quyền thuê giám sát độc lập tham gia kiểm tra công trình bất cứ lúc nào
Nếu nhà thầu phàn nàn về những điều khoản này. Hãy đi. Họ định giấu bạn cái gì đó.
Những điều khoản bạn không bao giờ được bỏ qua
Đây là những mục người ta gần như không bao giờ ghi vào hợp đồng, đến khi có sự cố thì khóc muộn:
- Bảo hiểm công trường: Nhà thầu phải mua bảo hiểm thân thể cho công nhân, bảo hiểm trách nhiệm dân sự và bảo hiểm công trình. Yêu cầu xem bản sao hợp đồng bảo hiểm trước ngày khởi công. Nếu không có và xảy ra tai nạn, bạn là chủ đất sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới.
- Bàn giao hồ sơ hoàn công: Ghi rõ việc nhận đủ bộ hồ sơ hoàn công, bản vẽ đúng hiện trạng là điều kiện bắt buộc để thanh toán đợt cuối cùng. Nếu không có bộ hồ sơ này bạn sẽ không bao giờ xin được sổ hồng.
- Chấm dứt hợp đồng: Liệt kê rõ trường hợp có thể chấm dứt hợp đồng: dừng thi công quá 7 ngày không lý do, dùng vật tư sai cam kết, thi công sai kết cấu. Khi chấm dứt chỉ thanh toán cho phần công việc đã hoàn thành đúng chất lượng.
- Thanh toán: Không bao giờ tạm ứng quá 25% giá trị hợp đồng trước khi khởi công. Chia đợt thanh toán theo từng hạng mục hoàn thành. Giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng làm tiền bảo hành trong 12 tháng sau bàn giao.
Nhiều người hỏi những lưu ý khi hợp đồng xây nhà trọn gói quan trọng nhất là gì. Mình luôn trả lời: không có điều khoản quan trọng nhất. Tất cả đều quan trọng. Chỉ cần một chỗ hỏng, cả hợp đồng sẽ thành giấy vụn.
Tại An Phú Hưng chúng tôi làm hợp đồng như thế nào?
Tại An Phú Hưng, chúng tôi không dùng cái từ “trọn gói” để đánh lừa khách hàng. Chúng tôi liệt kê từng hạng mục, từng đơn giá, từng kích thước vào phụ lục hợp đồng. Không có chỗ trống. Không có câu chữ mơ hồ.
Chúng tôi đồng thuận rõ rủi ro biến động giá. Chúng tôi ghi rõ quyền giám sát của khách hàng. Chúng tôi luôn cung cấp bản hợp đồng cho khách mang về xem trong 3 ngày trước khi ký. Không ép ký ngay. Không nói đừng lo cái đó mình lo.
Chúng tôi đã thi công hơn 400 công trình nhà phố, biệt thự, nhà xưởng trên toàn miền Nam trong 17 năm qua. Chúng tôi biết rằng hợp đồng tốt không phải là hợp đồng bảo vệ một bên. Đó là hợp đồng mà cả hai bên đều yên tâm.
Bây giờ bạn đang cầm bản hợp đồng trên tay. Hãy mở nó ra. Kiểm tra từng mục mình vừa kể. Nếu thiếu một trong những điều khoản này, đừng đặt bút ký. Đừng vì hơi mặt, đừng vì tin lời nói, đừng vì muốn nhanh khởi công mà bỏ qua.
Xây nhà là việc lớn nhất trong đời đa số người. Đừng để một dòng chữ bị thiếu trong hợp đồng, làm hỏng cả mười năm bạn tiết kiệm tiền.
Nếu cần người xem thử bản hợp đồng của bạn, hoặc cần báo giá chi tiết thi công trọn gói, hãy liên hệ An Phú Hưng bất cứ lúc nào. Chúng tôi sẽ xem xét cho bạn miễn phí, không ràng buộc gì cả.
Nếu bạn đang tìm hiểu về chi phí xây nhà phố với ngân sách vừa phải, có thể tham khảo thêm kinh nghiệm thực tế chúng tôi tổng hợp tại đây: Kinh nghiệm xây nhà phố chưa đến 500 triệu cho gia đình trẻ. Nhiều gia đình cũng tham khảo thiết kế xây dựng nhà trọn gói khi cần thông tin chi tiết hơn.
