Tuần vừa rồi có 3 chủ nhà tới văn phòng An Phú Hưng tư vấn tranh chấp nhà thầu. Cả 3 người đều ôm bộ hợp đồng dày 17 trang, đóng dấu đỏ đẹp rạng ngời. Cả 3 đều bị đổi vật liệu, kéo tiến độ 6 tháng, phát sinh thêm 32% chi phí ngoài dự toán. Và cái buồn cười nhất: cả 3 đều đọc hơn chục bài lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói trên mạng trước khi ký. Họ làm đúng mọi thứ người ta dặn. Họ vẫn rớt bẫy.
Không phải các bài hướng dẫn sai. Nó đúng cái kiểu quá đúng, đúng đến mức vô dụng. Nó dạy bạn chống lại nhà thầu xấu. Nhưng không dạy bạn cách làm một hợp đồng mà không ai có động cơ trở thành nhà thầu xấu.
Không phải nhà thầu muốn lừa bạn. Bạn tự ép họ phải nói dối
Mọi người đi tìm lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói đều mang tư thế sẵn: mình là nạn nhân sắp xảy ra, đối phương là kẻ xấu muốn cướp tiền mình. Nên mọi người điền đầy điều khoản phạt nặng, cấm phát sinh tuyệt đối, yêu cầu giá cố định trọn đời. Bạn nghĩ thế là an toàn.
Không. Đó chính là cái hố sâu nhất bạn tự đào cho mình.
Khi bạn ép nhà thầu ký giá cố định 100% không thay đổi trong 12 tháng, bạn không ép họ làm đúng chất lượng. Bạn ép họ phải tìm cách tiết kiệm tiền. Bởi giá thép, xi măng thay đổi mỗi tuần. Không ai có thể đoán trước được giá vật liệu 6 tháng sau. Nếu giá tăng 15% thì nhà thầu làm đúng theo hợp đồng sẽ lỗ gần nửa tỷ. Họ có ngồi chịu không? Không. Họ sẽ đổi sơn, giảm cường độ bê tông, dùng thép tái chế. Bạn không phát hiện được cho đến 3 năm sau khi tường bắt đầu nứt.
Bạn không thắng được một người đang chơi để không thua. Họ sẽ luôn tìm ra lỗ hổng mà bạn không bao giờ nghĩ ra.
| Điều khoản mọi người thường yêu cầu | Điều khoản thực tế an toàn | Kết quả thống kê sau 6 tháng thi công |
|---|---|---|
| Giá hợp đồng cố định tuyệt đối, không thay đổi bất cứ lý do gì | Giá cố định 90 ngày sau khởi công. Biến động vật liệu trên 10% hai bên chia đều chênh lệch | Loại 1: Phát sinh chi phí ẩn 25-40%. Loại 2: Biến động tổng chi phí dưới 7% |
| Phạt chậm tiến độ 0,5%/ngày không giới hạn | Phạt 0,2%/ngày, tối đa 10% giá trị hợp đồng. Gia hạn tiến độ tương ứng khối lượng phát sinh | Loại 1: Nhà thầu kéo tiến độ 6 tháng, kiện ngược chủ nhà gây trở ngại. Loại 2: Tiến độ chệch dưới 10 ngày |
| Ghi vật liệu: gạch men cao cấp | Gạch men ABC, mã SX202, màu be nhạt, lô hàng sản xuất sau 01/2026 | Loại 1: Nhận gạch loại 3 giá rẻ 1/3. Loại 2: Nhận đúng vật liệu đã thỏa thuận |
Vật liệu không ghi mã sản phẩm thì bạn không có quyền than phiền gì cả
Đây là sai lầm 9 trên 10 gia chủ mắc phải. Bạn đọc các bài lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói họ đều bảo ghi rõ thương hiệu. Chưa đủ. Hoàn toàn chưa đủ.
Hôm qua có chị chủ nhà tới la hét cả tiếng: hợp đồng ghi rõ sơn Dulux, nhà thầu dùng sơn Dulux loại rẻ nhất dành cho nhà xưởng. Không sai hợp đồng chứ? Chị không thể kiện được. Chị chỉ có thể than thở trên nhóm facebook xây nhà.
Mỗi thương hiệu vật liệu có từ 12 đến 27 dòng sản phẩm khác nhau. Giá chênh lệch tới 4 lần. Nhà thầu không đổi thương hiệu. Họ chỉ chọn dòng rẻ nhất trong thương hiệu đó. Và họ hoàn toàn đúng theo hợp đồng bạn đã tự đặt bút ký.
Đừng bao giờ viết “cao cấp”, “loại tốt”, “tương đương”. Đó là những từ không có nghĩa pháp lý. Ghi mã sản phẩm. Ghi kích thước. Ghi màu sắc. Ghi cả tiêu chuẩn xuất xưởng. Nếu nhà thầu nói chưa chọn chính xác thì đừng ký. Đừng bao giờ ký hợp đồng trước khi có danh mục vật tư chi tiết đến từng con vít.
Nếu họ muốn thay thế vật liệu sau này? Được. Nhưng phải viết rõ lý do, ghi rõ mã sản phẩm thay thế, hai bên ký xác nhận bằng văn bản trước khi đưa vào công trường. Không có ngoại lệ.
Điều khoản bất khả kháng không viết cho bão lũ. Viết cho khi giá thép tăng 30%
Mọi người viết điều khoản bất khả kháng cho có lệ. Ghi thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh. Tất cả những thứ gần như không bao giờ xảy ra trong thời gian bạn xây nhà.
Cái bất khả kháng thực sự mà 70% các dự án gặp phải, đó là giá vật liệu tăng vọt 30% trong vòng một tháng. Đó là lũ lụt làm đường giao thông vật tư bị ngắt. Đó là quy định mới của sở xây dựng ban hành giữa chừng. Đó là dịch bệnh làm công nhân không thể về làm việc.
Nếu bạn không ghi rõ cách xử lý những trường hợp này, thì khi xảy ra, nhà thầu sẽ có 2 lựa chọn: bỏ chạy giữa chừng, hoặc làm nhà tàn tật.
Không ai thắng khi nhà thầu lỗ. Bạn không thắng. Họ không thắng. Chỉ có người bán vật liệu rẻ tiền thắng.
Nên viết vào hợp đồng một câu đơn giản: Trong quá trình thi công, nếu giá thép, xi măng, cát thay đổi trên 10% so với ngày ký hợp đồng theo bảng công bố công khai của Sở Xây dựng, hai bên sẽ họp bàn trong 3 ngày làm việc để điều chỉnh giá hợp đồng một cách công bằng. Nếu không đạt thỏa thuận, hai bên có quyền chấm dứt hợp đồng không bị phạt.
Nghe như bạn đang nhượng bộ. Thực tế bạn vừa loại bỏ 90% lý do nhà thầu sẽ gian lận chất lượng. Họ biết rằng nếu họ kéo dài thời gian, họ sẽ không được lợi từ việc tăng giá, nên họ sẽ đẩy nhanh tiến độ một cách nghiêm túc.
Những điều không ai bảo bạn ghi vào hợp đồng
Đây là những thứ không có trong bất cứ bài mẫu hợp đồng nào trên mạng. Nhưng chính những thứ này cứu bạn khỏi tranh chấp 99% trường hợp:
- Nhà thầu phải thông báo trước 48 giờ bằng tin nhắn đã đọc xác nhận trước khi đổ bê tông móng, chống thấm sàn, lắp ống điện ngầm. Nếu không thông báo, chủ nhà có quyền yêu cầu đục lại kiểm tra mà không bồi thường chi phí
- Nhà thầu phải mua bảo hiểm tai nạn lao động với mức bồi thường tối thiểu 500 triệu đồng/người. Bản sao hợp đồng bảo hiểm phải bàn giao trước ngày khởi công. Nếu không có, chủ nhà có quyền tạm dừng công trình không bị phạt
- Sau khi nghiệm thu hoàn thành, nhà thầu phải bàn giao toàn bộ bản vẽ gốc định dạng CAD, PDF, và toàn bộ hình ảnh thi công nội bộ. Tất cả quyền sở hữu bản vẽ thuộc về chủ nhà
- Mọi thay đổi, bổ sung hạng mục phải lập biên bản ký cả hai bên trước khi thi công. Mọi thỏa thuận bằng miệng không có giá trị pháp lý
- Thanh toán từng giai đoạn chỉ thực hiện sau khi đã ký biên bản nghiệm thu. Không trả tiền trước cho bất kỳ lý do gì
Cách An Phú Hưng lập hợp đồng thi công trọn gói
Nhiều người hỏi mình: vậy nhà thầu bài bản sẽ làm hợp đồng ra sao?
Tại An Phú Hưng, từ hơn 17 năm làm nghề, mình không bao giờ ký hợp đồng giá cố định tuyệt đối. Mình không bao giờ hứa không phát sinh. Mình không ký điều khoản phạt tiến độ vô lý.
Bởi mình biết rằng: một hợp đồng tốt không phải là hợp đồng mà một bên thắng một bên thua. Một hợp đồng tốt là hợp đồng mà cả hai bên đều cảm thấy công bằng. Cả hai bên đều không có động cơ để gian lận.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, trước khi đi ngồi đàm phán hợp đồng, hãy đọc qua kinh nghiệm xử lý chân tường ẩm mốc mà đội thợ lâu năm của mình đã tổng hợp: Kinh Nghiệm Xây Nhà: Thợ Lâu Năm Chỉ Cách Xử Lý Dứt Điểm Chân Tường Ẩm Mốc, Bong Tróc. Đó là những lỗi mà 80% nhà thầu sẽ cố giấu bạn trong hợp đồng.
Nếu bạn là gia đình trẻ đang tính toán ngân sách dưới 500 triệu, cũng có thể xem cách mình phân bổ chi tiết cho nhà phố 2 tầng tại đây: Xây Nhà Phố 2 Tầng Với Ngân Sách 500 Triệu Đồng
Bây giờ bạn đóng tab này đi. Lấy bản hợp đồng bạn chuẩn bị ký ra. Đọc lại từ đầu.
Nếu trong đó có chữ “cao cấp”, “loại tốt”, “tương đương” → xóa đi ngay.
Nếu điều khoản bất khả kháng chỉ ghi thiên tai hỏa hoạn → bổ sung thêm giá vật liệu.
Nếu không có quy định thời gian thông báo trước khi đổ bê tông → viết thêm vào.
Và cuối cùng: đừng bao giờ tin một nhà thầu đồng ý mọi điều khoản bạn đưa ra mà không phản biện gì. Nhà thầu tốt sẽ tranh luận với bạn. Họ sẽ nói cho bạn biết điều khoản nào là bất hợp lý. Họ sẽ giải thích cho bạn tại sao một số điều khoản sẽ làm hại chính bạn.
Người đồng ý mọi thứ của bạn không phải người trung thực. Đó là người đã định lừa bạn rồi.
Nếu bạn đang cần xem xét bản hợp đồng, hoặc cần báo giá thi công trọn gói cho nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, nhà trọ, khách sạn, hãy gửi tin cho An Phú Hưng. Mình sẽ đọc qua toàn bộ điều khoản cho bạn, không thu phí. Nhiều gia đình cũng tham khảo thiết kế xây dựng nhà trọn gói khi cần thông tin chi tiết hơn.
