Đêm qua bạn ngồi đến 3 giờ sáng lướt mạng tìm mẫu hợp đồng thi công xây dựng trọn gói. Đã đọc hơn mười bản mẫu, bạn vẫn không thấy yên tâm. Vì bạn biết rõ: không phải nhà thầu xấu, cũng không phải chủ nhà khó tính. Chính những dòng không được ghi rõ trong hợp đồng mới là thứ khiến cả hai bên tranh cãi gay gắt sau 3 tháng thi công.
Bạn không muốn đến lúc đổ móng thì nhà thầu báo phát sinh thêm 15 triệu vì địa chất khác dự kiến. Bạn cũng không muốn đến lúc gần bàn giao thì chủ nhà đòi thêm hạng mục không có trong báo giá. Cả hai bên đều là người tốt, chỉ là chưa thiết lập được luật chơi rõ ràng ngay từ đầu.
Bài viết này không dạy bạn cách đối phó nhà thầu. Bài viết này tập trung vào những nút thắt thực tế mà phần lớn các cặp chủ nhà – nhà thầu đều vướng phải, và cách soạn thảo hợp đồng để cả hai bên đều an tâm làm việc.
Bạn không bị lừa, bạn chỉ chưa từng được nói rõ bản chất hợp đồng trọn gói
Hiểu lầm phổ biến nhất là nghĩ hợp đồng thi công xây dựng trọn gói nghĩa là giá cố định tuyệt đối, mọi thứ đều được bao gồm và không bao giờ phát sinh thêm chi phí. Thực tế, rất khó để có một gói thầu trọn gói 100% mà không có biến số.
Khi đang thi công, nếu bạn thấy góc bếp hơi chật và bảo nhà thầu dịch tường sang 30cm, đó không phải yêu cầu nhỏ. Việc này kéo theo thay đổi kết cấu dầm, vị trí ống nước và hệ thống điện. Đó là công việc phát sinh. Vấn đề không phải là có phát sinh hay không, mà là khi nó xảy ra, hai bên tính toán chi phí thế nào, ai chịu trách nhiệm và ai phê duyệt trước khi làm.
Rất nhiều mối quan hệ rạn nứt vì hai bên tưởng mình đã hiểu nhau nhưng thực tế thì không. Hợp đồng không tồn tại để xử phạt, mà để khi xảy ra sự cố, cả hai không cần dùng cảm xúc để tranh luận. Chỉ cần căn cứ vào các điều khoản đã ký là có thể giải quyết xong.
3 Điều khoản bắt buộc phải có để tránh tranh cãi
Các mẫu hợp đồng trên mạng thường chỉ có các dòng chung chung về thông tin pháp nhân, giá trị và tiến độ. Tuy nhiên, 3 điều khoản dưới đây thường bị bỏ qua, dù chúng quyết định việc xây nhà có thuận lợi hay không.
1. Quy trình thay đổi thiết kế và chi phí phát sinh
Đây là nguyên nhân gây ra phần lớn các tranh chấp xây dựng. Chủ nhà thường cho rằng đó là thay đổi nhỏ, trong khi nhà thầu khẳng định việc đó tốn kém nhiều nhân công và vật tư.
Trong hợp đồng thi công xây dựng trọn gói, bạn cần ghi rõ nguyên tắc: Mọi thay đổi về thiết kế, vật liệu hay khối lượng công việc phải được lập thành biên bản xác nhận có chữ ký của cả hai bên TRƯỚC KHI bắt đầu thi công hạng mục đó.
Biên bản này phải bao gồm: nội dung thay đổi, lý do, khối lượng tăng/giảm, đơn giá áp dụng và số ngày gia hạn tiến độ (nếu có). Đặc biệt, hãy bổ sung hai quy định sau:
- Nếu chưa có biên bản xác nhận mà nhà thầu tự ý thay đổi, nhà thầu tự chịu toàn bộ chi phí phát sinh.
- Nếu chủ đầu tư yêu cầu thay đổi bằng miệng nhưng không ký xác nhận, nhà thầu có quyền từ chối thực hiện hoặc tạm dừng công việc.
2. Điều khoản bảo hiểm và trách nhiệm tai nạn
Đây là điều khoản thường bị xem nhẹ cho đến khi có sự cố trên công trường. Theo quy định pháp luật, nhà thầu có trách nhiệm mua bảo hiểm lao động cho đội ngũ thợ. Với nhà ở riêng lẻ, hai bên có thể thỏa thuận cụ thể hơn.
Trong hợp đồng, thay vì chỉ ghi “theo quy định pháp luật”, hãy ghi rõ:
- Nhà thầu mua bảo hiểm tai nạn lao động cho tất cả nhân sự trên công trường với mức bồi thường cụ thể.
- Nhà thầu phải xuất trình bản hợp đồng bảo hiểm cho chủ nhà kiểm tra trước ngày khởi công.
- Nếu nhà thầu không mua bảo hiểm mà xảy ra tai nạn, toàn bộ trách nhiệm và chi phí thuộc về nhà thầu.
3. Thứ tự ưu tiên tài liệu giải quyết tranh chấp
Đây là điểm quan trọng giúp giải quyết nhanh chóng các mâu thuẫn về kỹ thuật và tài chính. Khi có tranh chấp, nhà thầu thường dựa vào bản vẽ, còn chủ nhà dựa vào bảng báo giá. Nếu không quy định tài liệu nào có giá trị cao hơn, việc cãi vã sẽ kéo dài.
Hợp đồng nên quy định thứ tự ưu tiên tài liệu từ cao xuống thấp như sau:
- Thứ 1: Hợp đồng chính và các phụ lục, biên bản bổ sung đã ký.
- Thứ 2: Bảng báo giá chi tiết và danh mục vật tư đã thống nhất.
- Thứ 3: Bản vẽ thiết kế thi công và bản vẽ kỹ thuật.
- Thứ 4: Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của nhà nước.
An Phú Hưng: Hợp đồng được xây dựng từ trải nghiệm thực tế
Hợp đồng của chúng tôi không chỉ được soạn thảo bởi bộ phận pháp lý mà còn dựa trên kinh nghiệm 17 năm trực tiếp điều hành tại công trường của các kỹ sư. Chúng tôi hiểu rõ những điểm dễ gây hiểu lầm và những dòng chữ chung chung có thể dẫn đến tranh chấp sau này.
| Nội dung điều khoản | Hợp đồng mẫu phổ biến | Hợp đồng trọn gói An Phú Hưng |
|---|---|---|
| Quy trình xử lý phát sinh | Thường bỏ trống hoặc ghi chung chung | Quy định chi tiết quy trình 4 bước xác nhận trước khi làm |
| Thứ tự ưu tiên tài liệu | Hiếm khi đề cập đến | Được xác lập rõ ràng tại Điều 7 của hợp đồng |
| Trách nhiệm bảo hiểm | Ghi theo quy định chung | Xác định rõ bên mua, mức bồi thường và nghĩa vụ chứng minh |
| Bỏ sót hạng mục báo giá | Không có quy định cụ thể | Nhà thầu chịu chi phí cho các hạng mục cần thiết để hoàn thiện theo thiết kế |
Để hiểu thêm về các chi tiết kỹ thuật quan trọng trong thi công, bạn có thể tham khảo bài viết: Kinh Nghiệm Xây Nhà: Thợ Lâu Năm Chỉ Cách Xử Lý Dứt Điểm Chân Tường Ẩm Mốc, Bong Tróc
Đầu tư vào hợp đồng là đầu tư cho sự an tâm
Bạn không cần phải là một chuyên gia pháp lý để xây nhà, nhưng bạn cần một bản hợp đồng minh bạch. Một luật sư có thể giúp hợp đồng đúng luật, nhưng một nhà thầu có tâm sẽ giúp hợp đồng sát với thực tế thi công, tránh được những chi phí ẩn như khảo sát địa chất hay các hạng mục hoàn thiện nhỏ lẻ.
Trước khi đặt bút ký hợp đồng thi công xây dựng trọn gói, hãy đối chiếu với 3 điều khoản cốt lõi nêu trên. Đừng ngại đàm phán thêm để bảo vệ quyền lợi của mình. Sự kỹ lưỡng ở giai đoạn này sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối không đáng có về sau.
Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy, hãy liên hệ với An Phú Hưng. Chúng tôi sẵn sàng gửi hợp đồng mẫu và giải thích chi tiết từng điều khoản để bạn có cái nhìn khách quan nhất trước khi quyết định.
Bạn có thể nhận báo giá chi tiết và tham khảo hợp đồng mẫu tại đây: Nhận báo giá thi công trọn gói
Xây nhà là việc lớn của đời người. Hãy bắt đầu bằng một bản hợp đồng rõ ràng để hành trình xây dựng tổ ấm trở thành một trải nghiệm trọn vẹn và hạnh phúc.
