Chi phí xây nhà phố 3 tầng có thể ước tính bằng diện tích quy đổi nhân với đơn giá cho phạm vi đã thống nhất. Để biết cần chuẩn bị bao nhiêu tiền, gia chủ còn phải cộng các hạng mục ngoài gói, đồ tự mua và khoản dự phòng. Với nhà một trệt, hai lầu, con số dễ bị bỏ sót nhất thường nằm ở phần móng, mái, sân thượng và điều kiện đưa vật tư lên từng tầng.
Ví dụ: Nhà 3 tầng, mỗi sàn 75 m² cần dự trù thế nào?
Giả sử lô đất rộng 5 m, dài 20 m nhưng nhà chỉ xây 5 × 15 m trên mỗi tầng. Tổng diện tích ba sàn là 225 m², chưa tính phần móng và mái. Để minh họa phép tính, giả sử báo giá dùng hệ số 40% cho móng và 50% cho mái. Nhà không có hầm, tum hay ban công tính riêng. Đây là giả định thương mại; phương án móng thực tế do người có chuyên môn xác định sau khảo sát.
| Hạng mục | Cách tính minh họa | Diện tích tính tiền |
|---|---|---|
| Móng | 75 × 40% | 30 m² |
| Một trệt, hai lầu | 75 × 3 | 225 m² |
| Mái | 75 × 50% | 37,5 m² |
| Tổng quy đổi | 30 + 225 + 37,5 | 292,5 m² |
Khi có mặt bằng sơ bộ, hãy xem các mẫu nhà phố 3 tầng để đối chiếu cách bố trí một trệt, hai lầu và xác định có cần ban công, sân thượng hay phòng trên mái trước khi gửi kích thước cho nhà thầu.
So hai mức hoàn thiện trên cùng diện tích
Giữ nguyên 292,5 m² và phạm vi thi công, giả sử phương án A là 6 triệu đồng/m², phương án B là 6,6 triệu đồng/m². Đây là đơn giá giả định để thấy tác động của việc đổi gói, không phải giá thị trường hoặc báo giá An Phú Hưng. Hai phương án giả định cùng cơ sở thuế; khi nhận báo giá, hãy yêu cầu ghi rõ tổng đã gồm hay chưa gồm VAT.
| Khoản dự trù | Phương án A | Phương án B |
|---|---|---|
| Thi công trong gói | 1.755 triệu đồng | 1.930,5 triệu đồng |
| Sân cổng ngoài gói, giả định | 50 triệu đồng | 50 triệu đồng |
| Đồ rời gia đình tự mua, giả định | 90 triệu đồng | 90 triệu đồng |
| Dự phòng giữ lại, giả định | 80 triệu đồng | 80 triệu đồng |
| Tổng vốn minh họa | 1.975 triệu đồng | 2.150,5 triệu đồng |
Mức chênh 175,5 triệu đồng đến từ phần đơn giá tăng 0,6 triệu đồng/m². Nếu gia đình chỉ muốn nâng cửa mặt tiền hoặc thiết bị vệ sinh ở hai phòng, hãy yêu cầu tách chi phí theo số lượng và mã vật tư. Khi đó có thể so việc nâng từng hạng mục với việc đổi cả gói. Chỉ cộng sân cổng và đồ rời khi chưa có trong giá thi công. Dự phòng là vốn giữ lại, không phải khoản mặc định thanh toán cho nhà thầu.
Muốn chuẩn bị mẫu so sánh trước buổi gặp nhà thầu, mở chuyên mục báo giá xây dựng để xác định những dòng cần hỏi: cơ sở diện tích, mức vật tư, công lắp đặt và hạng mục loại trừ.
Ba chỗ thường làm dự toán nhà 3 tầng thay đổi
Móng, cọc và hiện trạng nhà bên cạnh
Yêu cầu báo giá phân biệt phần móng nằm trong diện tích quy đổi với chi phí cọc, vận chuyển thiết bị hoặc xử lý hiện trạng nếu chúng được tách riêng. Với cọc, cần ghi rõ phần dự toán đang dựa trên số lượng và chiều dài giả định nào, sẽ đo và xác nhận khối lượng ra sao. Khi sát nhà liền kề, nên ghi nhận hiện trạng trước thi công và hỏi phương án bảo vệ cùng chi phí dự kiến.
Tum, sân thượng và chống thấm
Nếu thay mái bằng sân thượng có tum, đề nghị lập riêng diện tích mái che, phần ngoài trời và phần mái tum. Đối chiếu vị trí thoát nước, chống thấm, lát gạch, lan can và các hạng mục mái che. Hỏi dòng nào đã nằm trong đơn giá và dòng nào tính riêng để tránh vừa nhân hệ số mái vừa trả thêm tiền cho cùng phạm vi công việc.
Đường vào, nâng vật tư và tổ chức thi công
Cùng diện tích sàn nhưng một căn nằm ở mặt đường, căn kia cuối hẻm có thể có cách vận chuyển khác nhau. Cho nhà thầu khảo sát điểm đỗ xe, chỗ tập kết, phương án đưa vật tư lên lầu và thời gian bốc dỡ. Yêu cầu ghi rõ khoản vận chuyển, chuyển xà bần và phương tiện nâng thuộc gói hay tính riêng; đừng chỉ so đơn giá khi điều kiện thi công hai bên đang giả định khác nhau.
Để tách phần đã gồm, phần tự mua và phần chờ xác nhận, tham khảo bảng dự toán chi phí xây nhà rồi dùng cùng một danh mục khi lấy báo giá từ các đơn vị.
Chốt vật tư theo phòng để giữ đúng ngân sách
Đặt cùng bản vẽ và số lượng thiết bị trước khi so hai gói. Danh mục nên có quy cách, mã sản phẩm hoặc mức giá được duyệt, đơn vị tính, công lắp đặt và cách tính chênh lệch khi thay mẫu. Ví dụ, với cửa nhôm kính cần so hệ nhôm, loại kính, phụ kiện và cách mở; với gạch cần so khu vực lát, diện tích, định mức vật tư và xử lý len chân tường. Đừng chỉ nhìn tên hãng.
- Ưu tiên khoản khó sửa: mặt bằng cầu thang, đường ống, chống thấm và vị trí thiết bị cần chốt trước khi hoàn thiện.
- Tách thiết bị cố định và đồ rời: hỏi rõ máy lạnh, đèn trang trí, tủ bếp, rèm và nội thất thuộc gói hay do gia đình tự mua.
- Chốt phát sinh trước khi làm: ghi khối lượng, đơn giá, tác động tiến độ và người xác nhận. Lưu bản cập nhật ngân sách sau mỗi thay đổi.
Trước khi xin báo giá: Chuẩn bị những gì?
- Gửi kích thước đất, sơ đồ đường vào và ảnh hiện trạng.
- Ghi diện tích dự kiến từng sàn, số phòng, ban công, mái và sân thượng.
- Nêu gói cần so: phần thô kèm công hoàn thiện hay trọn gói đến mức bàn giao cụ thể.
- Yêu cầu hai bảng: diện tích quy đổi và danh mục vật tư, hạng mục đã gồm hoặc loại trừ.
- Đối chiếu thuế, thiết kế, khảo sát, phá dỡ, vận chuyển và phần chưa đủ dữ kiện để báo giá.
Nếu đã có kích thước đất và nhu cầu sử dụng, ghé An Phú Hưng – thiết kế và thi công nhà ở để xem các dịch vụ phù hợp rồi chuẩn bị hồ sơ trao đổi về mặt bằng và ngân sách.
Hãy điền thông tin liên hệ, diện tích sàn, số tầng và mức đầu tư dự kiến trong tiện ích bên dưới. Nếu có tum, sân thượng hoặc lối vào hẹp, hãy chuẩn bị thêm ảnh hiện trạng và bản vẽ để trao đổi khi được liên hệ.
