Chi phí xây nhà phố 2 tầng: Tính đủ tiền trước khi xây

Chi phí xây nhà phố 2 tầng nên được tính từ diện tích xây thực tế, phạm vi giao thầu và mức vật tư. Khi hai nhà đều có một trệt, một lầu nhưng khác móng, mái hoặc đường vận chuyển, tổng tiền có thể khác nhau. Đừng lấy diện tích lô đất nhân hai rồi nhân đơn giá nếu chưa biết các phần nhà thầu đang tính.

1. Ví dụ tính chi phí xây nhà phố 2 tầng

Ví dụ dưới đây dùng nhà có diện tích xây dựng 80 m² ở tầng trệt và 80 m² ở lầu 1. Giả sử không có thông tầng phải trừ, không có ban công tính riêng, và hai bên thỏa thuận quy đổi móng 40%, mái 40% diện tích 80 m². Đây là bộ giả định để hiểu phép tính, không phải hệ số áp dụng chung hay đề xuất loại móng.

Nếu dùng đơn giá giả định 6 triệu đồng/m² cho phạm vi đã chốt, tiền xây trong gói là 224 × 6 = 1.344 triệu đồng, tức 1,344 tỷ đồng. Con số 160 m² chỉ là tổng diện tích hai sàn trong ví dụ, chưa có phần quy đổi móng và mái.

Tất cả số tiền, đơn giá và hệ số trên là minh họa số học, không phải giá thị trường hay báo giá chính thức của An Phú Hưng. Ví dụ giả định khoản xây trong gói đã bao gồm thuế theo cơ sở hai bên thỏa thuận. Với công trình thực tế, cần hỏi lại thuế, thiết kế, khảo sát, chuẩn bị mặt bằng và các phần chưa xác định trước khi lập tổng vốn.

Nếu muốn tự thay diện tích, móng hoặc mái trong ví dụ, đọc cách tính diện tích xây dựng nhà phố để lập từng dòng và tránh cộng trùng mái, sân hoặc phần thông tầng.

2. Cùng 2 tầng, vì sao tổng tiền khác nhau?

Diện tích sàn và phạm vi mái, sân

Lô đất 5 × 20 m chưa chắc xây kín 100 m² mỗi tầng. Nếu chừa sân trước, sân sau hoặc khoảng lấy sáng, hãy dùng diện tích đúng trên phương án. Phần mái, ban công và sân cần ghi riêng cách tính. Thay từ mái đơn giản sang mái có nhiều cấu tạo, hoặc thêm tum, có thể làm thay đổi cả khối lượng, vật tư và công làm.

Nền đất và khả năng tiếp cận

Chi phí móng cần dựa trên quy mô nhà, hiện trạng và kết quả khảo sát phù hợp do người có chuyên môn xác định. Đất đã san lấp, công trình cũ hoặc nhà liền kề cần được cung cấp thông tin ngay từ buổi khảo sát. Với hẻm nhỏ, hỏi rõ xe nào vào được, chỗ tập kết vật tư ở đâu và khoản trung chuyển, vận chuyển đất thải hoặc thiết bị được tính thế nào.

Kiến trúc và mức hoàn thiện

Đừng chỉ so “gói cơ bản” với “gói khá”. Hãy đối chiếu diện tích ốp lát, loại cửa, phụ kiện, sơn, thiết bị điện và vệ sinh. Một mặt tiền ít chi tiết nhưng cửa kính khổ lớn và nhiều đồ đóng theo kích thước vẫn có thể tốn hơn dự kiến. Yêu cầu ghi quy cách hoặc mẫu được duyệt thay vì chỉ ghi tên thương hiệu.

3. So phần thô và trọn gói trên cùng mức bàn giao

Không cộng nguyên một đơn giá hoàn thiện vào gói thô nếu một số công việc đã nằm trong gói thô. Ngược lại, không xem giá phần thô là tổng tiền để dọn vào ở. Hãy lập bảng theo hạng mục và đánh dấu từng dòng: đã gồm, mua riêng hoặc chờ xác nhận.

Khi cần đối chiếu cách ghi đơn giá và phạm vi, mở chuyên mục báo giá xây dựng để chuẩn bị danh sách câu hỏi về vật tư, công lắp và cơ sở tính giá trước khi xin dự toán chi tiết.

4. Chọn vật tư và giữ ngân sách bằng cách nào?

Chốt trước các phần khó thay đổi: vị trí cầu thang, khu vệ sinh, đường ống và các không gian cần dùng lâu dài. Với vật tư hoàn thiện, tách danh sách phải chọn ngay khỏi đồ có thể mua sau. Nếu cần phòng ngủ tầng trệt cho người lớn tuổi, cân nhắc từ mặt bằng để tránh phải sửa công năng khi nhà đã thi công.

• Đặt giới hạn cho từng nhóm: gạch, cửa, thiết bị vệ sinh, tủ bếp và đồ rời. Ghi rõ số lượng và phần công lắp.
• So mẫu trước khi đặt: thống nhất tiêu chí thay thế nếu hết hàng và cách tính tăng, giảm tiền khi đổi mẫu.
• Đưa thay đổi về một đầu mối: xác nhận chi phí và tác động tiến độ trước khi thi công, không chỉ trao đổi miệng với thợ.
• Giữ bảng theo dõi: ngân sách đã duyệt, thay đổi đã xác nhận, tiền đã thanh toán và khoản còn phải mua. Dự phòng là phần vốn giữ lại, không mặc định là tiền nhà thầu được chi.

5. Checklist trước khi chốt báo giá

1. Ghi rõ “2 tầng” là một trệt, một lầu; tum, hầm và sân có hay không.
2. Đối chiếu diện tích từng sàn, móng, mái và hệ số trên cùng phiên bản bản vẽ.
3. Đánh dấu khoản nào cần khảo sát rồi mới chốt, ai khảo sát và khi nào trả lời.
4. Kiểm tra thuế, vận chuyển, thiết kế, phá dỡ và đấu nối có nằm trong giá không.
5. Chốt danh mục vật tư, số lượng, công lắp và mức bàn giao theo phòng.
6. Gắn thanh toán với mốc và điều kiện kiểm tra đã thống nhất; ghi cách xác nhận phát sinh và bảo hành.

Câu hỏi thường gặp

Chỉ biết diện tích đất có tính giá chính xác được không?

Có thể lập khái toán ban đầu với giả định rõ ràng. Để chốt giá cần mặt bằng dự kiến, số tầng, phương án móng mái, vật tư và điều kiện thi công. Cần phân biệt diện tích đất, tổng sàn và diện tích quy đổi để tính giá.

Thêm một phòng hoặc đổi vật tư có làm tăng cả đơn giá không?

Tùy thay đổi ảnh hưởng đến đâu. Yêu cầu chỉ rõ khối lượng và hạng mục thay đổi, phần tăng hoặc giảm cùng tác động tiến độ. Không mặc định mọi thay đổi đều được xử lý bằng cách tăng đơn giá trên toàn bộ diện tích.

Anh/chị hãy điền thông tin liên hệ, địa chỉ khu đất, kích thước, nhu cầu một trệt một lầu và ngân sách dự kiến vào tiện ích bên dưới. Nếu có bản vẽ hoặc báo giá, ghi phần muốn đối chiếu để An Phú Hưng trao đổi về diện tích, mức vật tư và phạm vi phù hợp.