Giá Thầu Xây Dựng Thực Tế: Cách Đánh Giá Và Chọn Nhà Thầu Tránh Phát Sinh

Buổi tối sau khi tắt đèn bàn, trước mặt bạn trải ra 3 bảng báo giá thầu xây dựng. Một báo 5,2 triệu một mét vuông. Cái thứ hai 6,1 triệu. Cái thứ ba ghi 4,8 triệu. Bạn đập bút, nhìn ra ngoài sân, thở dài. Không ai bảo nhà mình cùng một mảnh đất, cùng một bản vẽ, cùng yêu cầu như nhau, mà sao mỗi người một giá khác nhau đến thế. Bạn không dám tin ai cả. Bạn sợ chọn cái rẻ rồi đội giá sau. Bạn sợ chọn cái đắt thì bị chém. Và bạn còn sợ dù chọn cái nào, cuối cùng cũng vẫn phải trả thêm tiền phát sinh.

Đây không phải chuyện của riêng bạn. 9 trong 10 chủ nhà lần đầu xây nhà đều đứng ở chính khoảnh khắc này. Và hầu hết mọi người đều chọn sai. Không phải vì họ ngu. Là vì không ai từng dạy họ cách đọc một bảng giá thầu xây dựng đúng cách. Họ chỉ được dạy so sánh con số.

Tại sao giá thầu xây dựng mỗi nhà thầu một kiểu?

Bạn cần hiểu một điều trước hết: không có đơn giá tiêu chuẩn trên thị trường. Không có bảng giá chung mà mọi nhà thầu đều tuân theo. Mỗi con số bạn nhìn thấy là kết quả của cách nhà thầu đó tính rủi ro, tính lợi nhuận, tính năng lực của họ.

Nhiều người nghĩ 5 triệu mét vuông là giá thị trường. Không phải. Đó chỉ là con số mọi người thường nói với nhau. Thực tế cùng một căn nhà phố 2 tầng 4×15, ba nhà thầu có thể báo tổng giá chênh nhau đến 250 triệu đồng. Và tất cả đều có lý do.

Người viết đã xem hàng trăm bảng báo giá. Rồi nhận ra một quy luật rất đơn giản: nhà thầu nào tin mình làm được tốt, họ sẽ báo chi tiết. Nhà thầu nào định phát sinh sau, họ sẽ báo một con số tròn tròn đẹp mắt.

Bạn không bao giờ thắng được một người chơi theo quy tắc mà họ tự đặt ra. Nên thay vì cố gắng so sánh con số, hãy học cách đọc cấu trúc đằng sau con số đó.

3 bẫy phổ biến người mua gần như ai cũng rơi vào khi xem giá thầu

Bẫy 1: So sánh đơn giá mét vuông

Đây là bẫy lớn nhất. Đơn giá mét vuông chỉ là kết quả của một phép chia. Và mỗi nhà thầu định nghĩa tử số và mẫu số của phép chia đó hoàn toàn khác nhau.

Có nơi tính diện tích sàn xây dựng. Có nơi tính cả diện tích mái. Có nơi cộng ban công 100%. Có nơi cộng 50%. Có nơi tính móng riêng. Có nơi gộp móng vào đơn giá. Cùng một căn nhà, ba nhà thầu có thể tính ra diện tích tính tiền chênh nhau 30 mét vuông. Nên bạn đang so sánh hai thứ không cùng đơn vị.

Nếu một nhà thầu chỉ báo cho bạn chỉ một con số đơn giá mét vuông, không kèm bảng bóc tách hạng mục. Bạn hãy đóng bảng báo giá đó lại. Đó không phải báo giá. Đó chỉ là một con số quảng cáo.

Bẫy 2: Nghĩ giá thấp là lợi

Trong ngành xây dựng, giá thấp đôi khi là một dạng hợp đồng vay nợ trá hình. Nhà thầu báo thấp để thắng thầu. Rồi bù lại bằng phát sinh. Đây không phải suy đoán. Đây là mô hình kinh doanh có thật. Nhiều đơn vị sống hoàn toàn bằng phần phát sinh chứ không bằng phần báo giá gốc.

Người viết từng chứng kiến một gia đình ở Bình Chánh chọn gói rẻ hơn 180 triệu so với nhà thầu thứ hai. Cuối cùng họ trả thêm gần 300 triệu cho các khoản phát sinh kỹ thuật. Không có biên bản. Không có thống nhất trước. Chỉ có câu thông thường mọi người đều nghe: “ông ơi chỗ này không tính được trước nha”.

Giá cao hơn mặt bằng 5-7% nhưng ghi rõ không phát sinh ngoài danh mục. Luôn luôn rẻ hơn về tổng chi phí cuối cùng.

Bẫy 3: Tin rằng có hợp đồng là an toàn

Hợp đồng mẫu xây dựng gần như không bao giờ bảo vệ chủ nhà. Ba điều khoản mẫu được soạn ra để bảo vệ nhà thầu.

Ba điều bạn phải tự tay yêu cầu ghi rõ vào hợp đồng. Dù nhà thầu nói gì cũng phải ghi. Thứ nhất: mọi phát sinh chi phí phải có biên bản xác nhận bằng văn bản trước khi thi công. Thứ hai: đơn giá nhân công làm lại, sửa chữa được thống nhất từ đầu. Thứ ba: danh sách chính xác những khoản chi phí không bao gồm trong giá thầu.

Nếu nhà thầu nói “đừng ghi nhiều làm phiền”. Đó chính là dấu hiệu họ định phát sinh cho bạn sau này.

Cách đánh giá giá thầu xây dựng mà không ai dạy bạn

Bạn không cần phải là kỹ sư xây dựng để đọc đúng bảng báo giá. Bạn chỉ cần hỏi 3 câu. Theo đúng thứ tự. Trước khi bàn về giá. Trước khi đặt cọc.

Câu thứ nhất: Giá này bao gồm những gì và loại trừ những gì?

Đừng hỏi giá bao nhiêu. Hãy hỏi giá này không bao gồm gì. Đây là câu phân biệt ngay nhà thầu trung thực và nhà thầu muốn phát sinh.

• Đã bao gồm vận chuyển vật liệu vào trong hẻm chưa?
• Đã bao gồm bảo hiểm lao động công trường chưa?
• Đã bao gồm chi phí dọn dẹp sau thi công chưa?
• Chi phí xử lý đất yếu, địa chất bất thường được tính chưa?
• Chi phí thủ tục xin phép xây dựng có nằm trong giá không?

Nhiều người không hỏi. Đến khi thi công mới biết mỗi thứ đều phải trả thêm.

Câu thứ hai: Nếu đất tôi vướng lộ giới, quy hoạch treo thì ai chịu chi phí xử lý?

Đây là tình huống phổ biến nhất ở khu vực ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận. Và câu trả lời thẳng thắn là: bảng giá thầu tiêu chuẩn không bao giờ gồm chi phí pháp lý. Tất cả các con số bạn thấy đều được lập trên giả định mảnh đất đã sạch giấy tờ, đủ điều kiện xây dựng.

Khi đất vướng quy hoạch. Nhà thầu chỉ có thể tư vấn hỗ trợ. Họ không gánh trách nhiệm thay bạn. Và nếu ai cam kết lo hết giấy tờ mà không nêu rõ giới hạn. Hãy chạy.

Câu thứ ba: Tôi có thể nhận bảng bóc tách khối lượng chi tiết trước khi đặt cọc không?

Đây là bài kiểm tra đơn giản nhất. Nhà thầu nào tự tin vào năng lực. Họ sẽ gửi bảng chi tiết cho bạn. Nhà thầu nào định lừa bạn. Họ sẽ nói phải đặt cọc rồi mới gửi chi tiết.

Không có ngoại lệ.

Giá thầu trọn gói hay chia nhỏ thì kiểm soát chi phí tốt hơn?

Không có đáp án đúng cho mọi người. Nó phụ thuộc vào vị trí nhà bạn.

Nếu bạn xây nhà ở ngoại thành. Nơi đường rộng, vận chuyển dễ. Thì gói trọn gói luôn là lựa chọn an toàn hơn. Bạn giảm đầu mối. Giảm tranh chấp trách nhiệm giữa các đơn vị. Và bạn không cần phải ở công trường cả ngày.

Nếu bạn xây nhà ở nội thành. Trong hẻm nhỏ. Gần chợ gần trường. Thì chia nhỏ sẽ phù hợp hơn. Bạn kiểm soát được từng khoản chi. Bạn có thể chọn vật tư theo ý muốn. Và bạn sẽ tiết kiệm được khoảng 8-12% tổng chi phí. Nhưng bạn phải có thời gian giám sát. Bạn phải chịu trách nhiệm điều phối.

Kinh nghiệm thực tế từ hàng trăm công trình: đa số gia đình trẻ không có thời gian ở công trường. Họ nên chọn gói trọn gói. Với điều kiện hợp đồng ghi rõ từng hạng mục.

Bạn cũng có thể kết hợp. Giao trọn gói phần thô cho một nhà thầu uy tín. Rồi tự làm phần hoàn thiện và nội thất. Đây là cách cân bằng tốt nhất giữa chi phí và sự yên tâm.

Khi nào bạn nên liên hệ An Phú Hưng

Sau khi bạn đã hiểu cách đọc giá thầu xây dựng. Sau khi bạn đã biết những câu cần hỏi. Bước tiếp theo là tìm nhà thầu mà bạn có thể tin.

An Phú Hưng hoạt động từ năm 2009. Chúng tôi không báo giá ảo để hút khách. Chúng tôi không báo giá thấp rồi phát sinh sau. Tất cả bảng báo giá chúng tôi gửi ra đều có bảng bóc tách chi tiết từng hạng mục. Từng đơn giá. Từng khối lượng. Bạn có thể kiểm tra từng dòng. Bạn có thể hỏi từng khoản.

Chúng tôi làm nhà phố, biệt thự, nhà xưởng, nhà trọ, khách sạn. Chúng tôi có kinh nghiệm xây nhà phố 2 tầng với ngân sách dưới 500 triệu đồng cho gia đình trẻ. Bạn có thể xem chi tiết kinh nghiệm và dự toán chi tiết tại đây.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà. Nếu bạn đang có trong tay vài bảng báo giá mà không biết đánh giá như thế nào. Bạn có thể gửi cho chúng tôi xem. Chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn đâu là điểm cần lưu ý. Không thu phí. Không ép bạn ký hợp đồng.

Bạn cũng có thể yêu cầu báo giá chi tiết cho công trình của bạn tại trang báo giá của chúng tôi. Chúng tôi sẽ gửi bảng dự toán chi tiết trong vòng 3 ngày làm việc.

Xây nhà là một trong những quyết định lớn nhất trong đời bạn. Bạn sẽ trả số tiền bạn tiết kiệm được cả chục năm. Bạn sẽ ở trong ngôi nhà đó cả mười hai mươi năm. Bạn sẽ nuôi con lớn lên ở đó.

Vì vậy đừng vội. Đừng chạy theo con số đẹp mắt. Đừng tin lời hứa suông. Hãy hỏi đúng câu. Hãy yêu cầu minh bạch. Hãy chọn nhà thầu dám nói rõ cái gì có cái gì không.

Không có giá thầu xây dựng hoàn hảo. Chỉ có giá thầu minh bạch. Và đó chính là thứ bạn thực sự cần mua.

Nếu hôm nay bạn đang đứng ở khoảnh khắc phải chọn nhà thầu. Nếu bạn còn bỡ ngỡ. Nếu bạn sợ bị lừa. Hãy nhớ: bạn không cần tìm nhà thầu tốt nhất thế giới. Bạn chỉ cần tìm nhà thầu mà bạn có thể tin. Và sự tin tưởng không bắt đầu từ lời nói. Nó bắt đầu từ một bảng báo giá rõ ràng. Từng dòng. Từng khoản. Không có gì giấu.